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湖州市市区国有土地上房屋征收评估管理规定
 
发布者:admin   发布日期:2014-12-10

各有关单位:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》和《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定,结合市区实际情况,我局制定了《湖州市市区国有土地上房屋征收评估管理规定》,现印发给你们,请认真贯彻执行。



湖州市住房和城乡建设局

               2013年6月25日


湖州市市区国有土地上房屋征收

评估管理规定

第一条  为规范国有土地上房屋征收评估(以下简称征收评估)行为,维护房屋征收当事人的合法权益,保障房屋征收工作的顺利进行,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》和《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定,结合市区实际情况,制定本规定。

第二条  在市区范围内进行征收评估活动的,适用本规定。

第三条  从事征收评估的房地产价格评估机构(含分支机构,以下称评估机构)应当符合下列条件:

(一)资质等级在三级(不含暂定三级)或三级以上;

(二)估价人员必须为专职注册房地产估价师(以下称估价师)和专职房地产估价员;

(三)评估机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作5年以上并无不良执业记录的估价师;

(四)征收评估项目负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的估价师;

(五)从事征收评估的估价人员应当通过市区国有土地上房屋征收有关法律、法规和相关知识的培训。

第四条  市区征收评估机构实行备案制。

按本规定第三条符合条件的评估机构自愿列入市区征收评估机构名录的,应当提交下列材料,报市房屋征收部门备案,通过后列入市区征收评估机构名录:

(一)备案申请表;

(二)资质证书、营业执照的正本复印件;

(三)从事征收评估的业绩资料;

(四)机构负责人证明文件;

(五)从事征收评估的估价人员名册、资格证书、注册证书、身份证的复印件以及专职身份的证明材料;

(六)市房屋征收部门要求提交的其他材料。

市房屋征收部门应当根据评估机构的资质等级、从业业绩、技术力量、社会信誉等,确定是否准予备案。

评估机构备案事项发生变更,应当及时就变更事项报市房屋征收部门重新备案。

未经市房屋征收部门备案的评估机构,不得从事征收评估活动。

第五条  列入市区征收评估机构名录的评估机构承揽建设项目征收评估业务的,应当在该项目房屋征收补偿方案公开征求意见的期限内向市房屋征收部门报名,并提交如下材料:

(一)报名申请表;

(二)工作方案与注明项目负责人的估价人员名单;

(三)估价人员通过市区国有土地上房屋征收业务上岗培训的证明材料;

(四)估价人员前三个月社会保险缴纳凭证的复印件;

(五)市房屋征收部门要求提交的其他文件。

评估机构是被征收当事人的,不得报名;估价人员是被征收当事人的,应当回避。

第六条  评估机构应当按照如下规定指派与征收评估项目工作量相适应的已备案估价人员:

(一)被征收房屋总建筑面积在10000平方米以下的项目,估价人员不得少于3名;

(二)被征收房屋总建筑面积在10000平方米至20000平方米以下的项目,估价人员不得少于5名;

(三)被征收房屋总建筑面积在20000平方米至30000平方米以下的项目,估价人员不得少于6名;

(四)被征收房屋总建筑面积在30000平方米至50000平方米以下的项目,估价人员不得少于8名;

(五)被征收房屋总建筑面积在50000平方米及以上的项目,估价人员不得少于10名。

估价人员中估价师所占比例不得低于60%。评估机构为分支机构的,指派的估价师中应当有不少于三分之二注册并受聘于本分支机构,且在本分支机构工作一年以上。

实施房屋征收的建设项目属重大项目的,房屋征收部门可以提高对评估机构估价人员配备的要求,评估机构应按要求进行指派。

评估机构从被确定为房屋征收项目评估单位之日起至该项目复核评估的申请期限届满前,不得将指派到该项目的估价人员列入承揽其他项目征收评估业务的报名名单。

第七条  市房屋征收部门应当对报名评估机构的工作方案及其指派的估价人员进行审核,结合评估机构的信誉、工作考核情况、工作饱和度等情况确定不少于3家的候选评估机构。

由各区组织实施的房屋征收项目,区房屋征收部门应当在补偿方案公开征求意见前将该项目对评估机构、估价人员、估价作业时间等要求报告市房屋征收部门。市房屋征收部门与区房屋征收部门应当在报名结束后的5个工作日内共同确定候选评估机构。

第八条  房屋征收部门应当自房屋征收决定公告之日起3个工作日内,在征收范围内公布候选评估机构名录,并逐户发放选票。

第九条  被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定评估机构;协商不成的,以50%以上被征收人选定的评估机构作为多数意见确定评估机构。

被征收人没有形成多数意见,但获得有效选票的评估机构不少于3家的,由房屋征收部门组织被征收人从有效选票中以抽签或摇号等随机方式选定;获得有效选票的评估机构少于3家的,由房屋征收部门组织被征收人从公布的候选评估机构中以抽签或摇号等随机方式选定。随机方式选定评估机构的,应当由公证处现场公证,房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机选定的时间和地点。

评估机构选定后,房屋征收部门应当自选定之日起3日内在征收范围内予以公告。

第十条  评估机构选定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向评估机构出具征收评估委托书,并与其签订征收评估委托合同。

区房屋征收部门应当自评估机构选定之日起10日内,将评估委托合同等有关材料报市房屋征收部门备案。

评估机构不得转让或者变相转让征收评估业务。

第十一条  评估机构进场评估前,应当在征收范围内公布机构名称及资质、工作安排、项目负责人和其他估价人员执业资格等有关情况。

第十二条  评估机构应当安排估价人员对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

被征收人应当协助估价人员对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门工作人员、被征收人和估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。

第十三条  评估机构应当按照委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示不少于7日。

公示期间,评估机构应当安排估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释,接受咨询。存在错误的,评估机构应当修正。

评估机构应当对公示情况采取由街道办事处或社区居委会等基层组织见证的方式保存相关证据资料。征收部门和征收实施单位应当配合评估机构做好公示工作。

第十四条  分户初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,并配合房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当由两名以上估价师签字,并加盖评估机构公章,不得以印章代替签字。分支机构应当以设立该分支机构的评估机构的名义出具评估报告,并加盖该评估机构公章。

评估机构应当于公示期满后3日内以书面形式将整体评估报告和分户评估报告报送市房地产评估专家委员会(以下称评估专家委员会)备案。

第十五条  评估机构应当在向房屋征收部门提供评估报告之日,同时在征收范围内公开告知对评估结果进行复核评估以及鉴定的申请方式、申请期限、受理机构等,并安排估价师现场办公不少于15日,做好评估咨询、解释等工作,受理复核申请。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内完成复核,并将复核结果以书面形式告知申请人。对复核后改变原评估结果的,应当重新出具评估报告,并送达征收双方当事人。

被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,以书面形式向评估专家委员会申请鉴定。

第十六条  评估专家委员会一般应自收到鉴定申请之日起10日内对申请鉴定的评估报告进行审核,出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。

鉴定后,被征收人对补偿仍有异议的,按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第十七条  评估机构、估价人员、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

评估机构应当建立征收评估业务档案,设立业务台帐,台帐应按项目载明评估、复核、鉴定等工作有关内容。

项目征收评估业务完成后,评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管,及时进行自查与总结,并以书面形式报送市房屋征收部门,属区房屋征收项目的,在报送前应由区房屋征收部门签署考核意见。

市房屋征收部门应当定期组织评估专家委员会对征收评估工作进行评审和指导。

因征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

第十八条  征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原评估机构承担。复核评估费用由原评估机构承担。征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

第十九条  市房屋征收部门应建立征收评估信用档案管理制度,定期公布信用良好的评估机构名录,并会同市房地产管理部门加强对评估机构的征收评估活动以及评估专家委员会征收评估鉴定活动的监督。

第二十条  对有下列行为之一的评估机构及估价人员,取消备案,并至少在1年内不予以重新备案:

(一)违背独立、客观、公正原则,出具不实评估报告的;

(二)不履行评估咨询、解释、复核、备案义务的;

(三)不配合评估专家委员会进行鉴定;多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;

(四)出具的结果与备案不一致的;

(五)评估中途擅自退出、停止工作或者未经委托方同意撤换估价人员的;

(六)采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传等不正当手段承揽征收评估业务,或是允许他人以自己的名义从事征收评估业务或转让、变相转让评估业务的;

(七)违反委托合同约定事项,对房屋征收工作造成不良影响的;

(八)在未取得评估资格的项目中从事征收评估活动、接受征收评估委托、出具评估报告;

(九)违反国家、省和市有关规定被处罚的。

第二十一条  本办法自2013年7月1日起执行。2008年6月2日原湖州市规划与建设局发布的《湖州市市区城市房屋拆迁评估管理规定》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。


附件:1.房屋征收估价实地查勘表

2.房屋征收估价分户报告样本格式

3.房屋征收估价整体报告(含技术报告)编写要求


附件1:

项目房屋征收估价实地查勘表

编号:   地址:   权属人:      

房产登记用途:   使用状况:   房产证编号:      

土地使用权类型及用途:   土地使用剩余年限:   土地证编号:      

建筑结构:   总层数:   所属层次:   建筑年代:      

通风采光:   朝向:   层高:   实际成新:      

内部间隔或套型:      

建筑物位置及外部环境情况        

 

配套设施 情况        

 

附属物情况        

 

室内装修 情况        

其他情况   可附图纸      

                       

评估单位记录人签名:                   现场查勘日期:   年    月   日      

被征收人(或代理人)签名:                   联系电话:            

征收部门(征收实施单位)工作人员签名:        联系电话:        

见证人签名:                                 联系电话:      

                                 

附件2:

评  估  报  告  书

(评估机构评估报告编号)

房屋所有人名称(国有公房的,须同时注明承租人名称):

(评估机构名称)      接受(征收部门名称)   委托,对您所属(房屋地址)   的房屋进行评估,估价时点为房屋征收决定颁发之日:   年  月  日。根据估价目的,遵循国家和省、市有关房地产估价及房屋征收价格评估制度的规定、方法和程序,经实地踏勘、资料分析,并结合估价经验,确定估价对象的房屋价值为人民币×××元整(¥×××元)、室内装修与附属物的价值为人民币×××元整(¥×××元)。

                                                     

                                 评估机构名称(盖章)

                                  年  月  日  

××××项目被征收房屋估价分户报告


一、委托方名称和住所


二、估价方名称和住所


三、估价对象


四、估价目的

   为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋及其室内装修与附属物的价值

五、估价时点


六、评估价值定义

本次报告所确定的房屋及其室内装修与附属物的评估价值,是在本次估价目的的特定条件下形成的估价时点价值,不适用其他估价目的。

七、估价依据


八、估价原则


九、估价对象位置及环境状况


十、估价方法


十一、估价结果

1﹒房屋评估价值为人民币××元整(¥××元),详见附表1。

(附表1格式由评估机构自定,但须明确房屋坐落、用途、建筑面积、结构、楼层、成新、单价、价值等内容,其中非住宅房屋应注明土地使用权获得方式及剩余使用年限。评估价值应当以大小写分别表示)

2.装修及附属物评估价值为人民币×元整(¥×元),详见附表2。

(附表2格式由评估机构自定,其中评估价值应当以大小写分别表示。被征收人拒绝估价人员实地查勘,装修评估无法进行的,应当作出相应说明。)

3.装修及附属物评估价值明细:详见附表3

(附表3格式由评估机构自定,须明确分项名称、数量、重置价、综合成新、评估价值等内容)

十四、其他事项说明

×、

×、

(被征收人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘,致使房屋评估无法进行,评估机构参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价的,应当作出相应说明)

十五、估价报告有效期

同本项目征收决定有效期限。

十六、告知

征收当事人对估价结果有疑问的,可向我单位咨询,我单位将在自接到解释要求之日起3日内解释评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。(现场咨询地址:     电话:             )

征收当事人若对评估分户报告有异议的,可在收到本报告10日内向我单位书面申请复估;我单位将在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。(我单位受理复评地址:        电话:             邮编:    )

征收当事人对复核结果仍有异议的,可在收到复核结果之日起10日内向湖州市房地产评估专家委员会(具体地址:×××路×××号)申请技术鉴定。湖州市房地产评估专家委员会一般应自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见。

十七、估价人员

评估结构资质等级:                   证书编号:


估价师姓名:         注册号码:           签名:

估价师姓名:         注册号码:           签名:

                       

评 估 机 构 名 称(盖章)

                           年   月   日


附件3:


房屋征收估价整体报告(含技术报告)

编写要求

国有土地上房屋征收整体估价报告应当按照《房地产估价规范》的规定格式与内容编写,并符合以下要求:

一、估价技术报告应详细说明估价的思路和采用的方法及其理由,对价格的计算过程要清晰,须对各个修正因素进行说明。

二、估价结果的描述应详尽,除总价值外,还应按房屋类型进行描述,包括最高价、最低价等。

三、分户估价结果以汇总表格形式作为整体报告的附件。


     


湖州市住房和城乡建设局办公室

2013年6月25日印发


 
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