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湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范
 
发布者:admin   发布日期:2014-12-17

各房地产估价机构:

为加强国有土地上房屋征收评估技术管理,切实保障被征收当事人的合法权益,现将《湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们,请遵照执行。


湖州市住房和城乡建设局

               2013年6月25日

湖州市国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章  总则

第一条  为加强本市国有土地上房屋征收评估技术管理,维护房屋征收当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定,结合本市实际,制定本规范。

第二条  凡在本市行政区域范围内,评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本规范。

第三条  本规范所称国有土地上房屋征收评估(以下称征收评估),是指为确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,根据被征收房屋和用于产权调换房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及土地使用权等影响被征收房屋和用于产权调换房屋价值的因素,对其房地产市场价格进行的评估。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第四条  被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第五条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第六条  被征收房屋的室内装修以及其他不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等附属物的价值应单独评估确定,并在评估报告中标明。

涉及非房地产类附属物需要评估提供补偿依据,可由房地产估价机构委托具有相应资质的估价机构进行评估,并将非房地产附属物评估报告作为附件列入被征收房屋评估报告。

第七条  房地产估价机构在本市行政区域内承接征收评估业务的,应经市房屋征收部门备案并按下列程序开展评估工作:

(一)根据委托要求,明确评估的范围、对象等基本情况;

(二)在征收范围内公布本机构名称及资质、评估工作安排、项目负责人和其他估价人员执业资格等有关情况;

(三)拟定评估作业方案,包括拟采用的评估技术路线及评估方法的选定,拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度;

(四)进行实地查勘,根据结构、用途等不同类别,对评估范围内的房屋进行分类;采用分户调查、丈量、拍摄等方法调查记录评估对象内外部状况;

(五)收集房地产交易实例等评估所需要的其他资料,并对收集的资料进行核实、分析、整理;

(六)选定评估方法,计算确定评估结果;

(七)将分户的初步评估结果在征收范围内公示,并安排估价师进行现场说明解释,接受咨询;

(八)出具整体评估报告及分户评估报告,并在征收范围内公开告知对评估结果进行复核以及鉴定的申请方式、申请期限、受理机构等;

(九)评估资料归档。房地产估价机构应当将下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理存档:

1.评估委托合同;

2.征收决定;

3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;

4.评估对象的实地查勘记录、影像照片等资料。

评估报告及有关资料至少应保留十年。

第二章  评估方法

第八条  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估。

不具备市场比较法评估条件的,对成本法、收益法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估,并在评估报告中说明原因。

第九条  采用市场比较法评估被征收房屋价值的,由房地产估价机构根据评估比准价格,结合该房屋具体区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及土地使用权(住宅房屋除外)等因素评估确定。

评估比准价格由房地产估价机构从被征收房屋类似房地产中选取三个以上(含三个)可比实例,进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。

被征收房屋属于非成套住宅的,可根据前款规定选取普通成套住宅作为可比案例。

第十条  被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

第十一条  采用市场比较法时,住宅房屋一般适用比准价格修正测算方式;非住宅房屋应根据估价对象的具体情况,选用比准价格修正测算方式或按《房地产估价规范》规定的相应方法要求评估。

第十二条  采用市场比较法评估的,评估对象必须符合以下条件:

1.必须是具有交易性的房地产;

2.在同一供求范围内,并在评估时点的近期,存在较多的房地产交易;

3.可比实例的实际交易情况,可能造成的不正常成交价格可修正为正常市场价格,可比实例在其成交日期时的价格可调整为在评估时点时的价格,可比实例在其房地产状况下的价格可调整为在评估对象房地产状况下的价格。

第十三条  在建工程应采用假设开发法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

第十四条  未超过批准期限的临时建筑,应按成本法评估,以重置价格结合剩余年限计算其建筑物残值。

第十五条  建筑物的折旧应是由各种因素造成建筑物价值的损失,包括物质上、功能上和经济上的折旧。估价人员可对照《房屋完损等级评定标准》的规定和市区国有土地上房屋征收房屋成新率相关标准确定。

第十六条  非住宅房屋的征收评估应结合房屋所属土地使用权获得方式及使用年限对房屋价值(不包括重置价格结合成新部分)进行调节。

以出让方式获得土地使用权的,土地出让合同中有征迁补偿约定的按合同约定补偿,没有约定的按每年-1%的标准结合已使用年限修正;以行政划拨(单位改制后保留行政划拨的除外)方式获得土地使用权的,调节系数为-20%;单位改制后以保留行政划拨、租赁的方式获得土地使用权以及剥离土地使用权的,调节系数为-40%,其中租赁方式的,按每年1%的标准结合剩余年限修正。

第十七条  房屋室内一般装修的价值应按照各地公布的房屋室内一般装修补偿指导价结合成新评估确定。未公布指导价的由房地产估价师根据市场价格结合成新评估确定。

附属物的价值应按照重置价格结合成新评估确定。

第三章  市场比较法技术路线

第十八条  房地产估价机构应根据被征收房屋的用途分类,在征收范围内按类选择用途相同、区域适中、结构具有代表性、年代较新的标准样本房屋作为评估基准。

第十九条  房地产估价机构按《房地产估价规范》规定的方式采用市场比较法评估出标准样本房屋的比准价格。

(一)选取可比实例。选取可比实例应遵循以下原则:

(1)可比实例应选择与评估对象处在同一供求圈内,并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似当的房地产,相邻相近的优先选取;

(2)可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;

(3)选用可比实例的数量为3个以上(含3个);

(4)可比实例的交易价格应是正常市场交易价格或可修正为正常交易价格;

(5)可比实例的成交日期应与评估时点接近,一般两者相差不得超过一年,一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例;

(二)各项因素修正。在建立价格可比基础上,进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。

除有规定外,每项修正一般不得超过20%,总体修正一般不得超过30%。

(1)有下列情形之一的交易实例一般不宜选为可比实例:

①有利害关系人之间的交易;

②急于出售或购买情况下的交易;

③受债权债务关系影响的交易;

④交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;

⑤交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;

⑥相邻房地产的合并交易;

⑦特殊方式的交易;

⑧交易税费非正常负担的交易;

⑨其他非正常的交易。

当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正;对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

(2)交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点时的价格;

(3)区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格。

区域因素修正的内容主要包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等。

(4)个别因素修正应将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。

个别因素修正的内容主要包括:折旧程度,设施设备,平面布置,工程质量,建筑结构,楼层朝向以及被征收房屋所属土地使用权获得方式及使用年限(住宅房屋除外)等。

(三)得出比准价格。比准价格的计算公式为:

标准样本房屋的比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位状况修正系数×个别因素修正系数

选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正后,应根据具体情况计算出一个综合结果,作为标准样本房屋的比准价格。

第二十条  房地产估价机构应根据被征收房屋的用途,将被征收房屋与相同用途的标准样本房屋进行区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次以及土地使用权(住宅房屋除外)等因素比较,按比较法原理修正比准价格得出各被征收房屋的评估价值。

其计算公式为:被征收房屋评估价值=[比准价格×(1+区位修正系数)×(1+层次修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其它因素修正系数)-标准样本房屋重置价格×成新率+被征收房屋重置价格×成新率]×建筑面积

公式中的房屋重置价格按各地公布的房屋重置价格标准执行,成新率根据各地公布的房屋成新率标准执行。

第四章 附则

第二十一条  本规范未作规定的,应按照《房地产估价规范》的有关规定执行。

第二十二条  除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,用于产权调换房屋和被征收房屋的价值应当由同一家估价机构按同一评估时点,采用相同的方法、标准评估确定。

第二十三条  本规范自2013年7月1日起执行。2007年9月11日原湖州市规划与建设局发布的《湖州市城市房屋拆迁评估技术规范》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。


抄送:各县区人民政府,各县区建设局。

湖州市住房和城乡建设局办公室

2013年6月25日印发

 
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