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湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定的通知
 
发布者:admin   发布日期:2014-12-17

湖建发〔2014〕229号

湖州市住房和城乡建设局关于印发

湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定的通知

各有关单位:

湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的调整已经市政府批准(湖政函〔2014〕68号),自2014年9月1日起执行。现将《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定》印发给你们,请认真贯彻实施。

                            湖州市住房和城乡建设局

                          2014年9月1日

湖州市市区国有土地上房屋征收

有关补偿、补助和奖励的规定

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障房屋征收当事人的合法权益和城市建设的顺利实施,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定,结合市区实际,制订本规定。

一、搬迁补偿

征收房屋造成被征收人搬迁损失的(包括但不限于生活工作用品用具、水电气、太阳能、电子防盗、电话网络、有线电视、空调等迁移安装),均按两次搬迁予以一次性补偿。

(一)住宅房屋

按照被征收房屋建筑面积予以200元/㎡的一次性补偿,每户不足1万元的按照1万元计发。

(二)商业房屋

按照被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200㎡以内的部分为100元/㎡,每户不足2万元的按照2万元计发;200㎡以上的部分为60元/㎡。

(三)其他非住宅房屋

按照被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以一次性补偿:200㎡以内的部分为60元/㎡,每户不足1万元的按照1万元计发;200㎡以上的部分为40元/㎡。

二、临时安置补偿

(一)住宅房屋

1.按照被征收房屋建筑面积结合房屋所处区域(地段等级)予以补偿:中心城市一、二级地段为25元/㎡/月;中心城市三级地段为20元/㎡/月;中心城市四、五级地段为16元/㎡/月;南浔镇、织里镇为18元/㎡/月;双林镇、练市镇为12元/㎡/月;菱湖镇、埭溪镇为10元/㎡/月;善琏镇、和孚镇为8元/㎡/月。

2.户建筑面积低于50㎡的按照50㎡计算。

3.以上中心城市的地段等级按照市国土资源部门制定的标准划分。

4.没有列入的乡镇可参照相关乡镇标准执行。

(二)商业房屋

按照被征收房屋评估价值的5‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足2000元的按照2000元计发。

(三)其他非住宅房屋

按照被征收房屋评估价值的6‰确定每月临时安置补偿费,每户每月不足1000元的按照1000元计发。

三、按时签约搬迁奖励

(一)住宅房屋

按照不低于被征收房屋评估价值的8%予以奖励,每户不足4万元的按照4万元计发。

(二)商业房屋

按照不低于被征收房屋评估价值的6%予以奖励,每户不足6万元的按照6万元计发。

(三)其他非住宅房屋

按照不低于被征收房屋评估价值的4%予以奖励,每户不足2万元的按照2万元计发。

(四)以上奖励可在上述标准内拆分为按时签约奖励和按时搬迁奖励,奖励的具体方式、标准和签约及搬迁的期限由各项目根据实际情况确定,并在征收补偿方案中明确。

四、实行货币补偿的补助

(一)住宅房屋

按照被征收房屋评估价值的20%予以补助,每户不足10万元(含住房征收保障货币补助中20%的部分)的按照10万元计发。

(二)商业房屋

按照被征收房屋评估价值的比例,以分段累进的方式予以补助:150万元以内的部分为40%,每户不足20万元的按照20万元计发;150万元以上至250万元的部分为30%;250万元以上至350万元的部分为20%;350万元以上的部分为15%。

(三)其他非住宅房屋

按照被征收房屋评估价值的15%予以补助,每户不足15万元的按照15万元计发。

五、实行产权调换的优惠

(一)住宅

1.改建地段和就近地段安置用房

安置用房中面积与被征收房屋相等的部分,按照评估价值或者政府规定价格的8%予以优惠;在房源允许的情况下,被征收人可以申请扩大安置用房面积,并对在原面积(含住房征收保障面积,下同)30%以内或者15㎡以内的扩大部分,予以5%的优惠。

2.异地地段(除改建地段和就近地段外)安置用房

安置用房中面积与被征收房屋相等的部分,按照评估价值或者政府规定价格的15%予以优惠;在房源允许的情况下,被征收人可以申请扩大安置用房面积,并对在原面积50%以内或者25㎡以内的扩大部分,予以10%的优惠。

3.小高层和高层安置用房

低层和多层住宅房屋的被征收人选择小高层、高层住宅房屋作为产权调换安置用房的,可赠送面积,并计入房屋产权登记面积:总层数为7-12层的安置用房(即小高层),每套赠送建筑面积10㎡;总层数为12层以上的安置用房(即高层),每套赠送建筑面积16㎡。

(二)非住宅

由各项目根据实际情况确定,并在征收补偿方案中明确。

六、停产停业损失补偿

(一)停产停业损失是指因房屋被征收造成停产停业的直接经济损失。同时符合以下条件的,房屋征收部门应根据房屋被征收前的效益、停产停业损失期限等因素予以被征收人一次性补偿:

1.被征收房屋具有合法有效权属证明或者至征收决定公告之日已被依法认定为合法建筑,且按照记载或者认定的用途进行生产经营;

2.生产经营者应当持有合法有效、标明生产经营地点为被征收房屋的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件,并依法履行纳税义务;

3.停产停业的损失确因房屋被征收造成。

(二)对停产停业损失的补偿,由房屋征收当事人根据直接经济损失的实际情况协商确定。协商不成的,由房地产评估机构对因房屋被征收造成停产停业的直接经济损失进行评估,房屋征收部门按照评估结果予以一次性补偿。但评估结果低于被征收房屋评估价值5%的,按被征收房屋评估价值5%予以一次性补偿。

评估非住宅房屋停产停业损失的计算公式为:停产停业损失=(月平均效益+员工安置月费用)×停产停业损失期限

1.月平均效益是指生产经营者在征收前利用被征收的非住宅房屋,每月平均能够获取的净利润。按照征收决定公告之月前12个月(不足12个月的,按照全部实际生产经营月份)会计资料反映的月平均净利润或者实际缴纳的所得税推算得出。其中,得出的月平均效益为临时安置补偿费月标准5倍以上的,按照临时安置补偿费月标准的5倍确定;得出的月平均效益为临时安置补偿费月标准2倍以下或者生产经营者不能在规定期限内提供相关资料、证明的,按照临时安置补偿费月标准的2倍确定。

2.员工安置月费用是指生产经营者每月为安置员工支付的费用,按照征收决定公告之日市区实行最低月工资标准的120%结合应安置员工人数确定。

应安置员工人数按照征收决定公告之月前12个月(不足12个月的,按照全部实际生产经营月份)生产经营者缴纳职工社会保险,且确在被征收非住宅房屋进行生产经营活动的员工月平均人数确定。生产经营者不能在规定期限内提供相关资料、证明的,评估停产停业损失时不计算员工安置费用。

3.停产停业损失期限按照被征收非住宅房屋实际用于生产经营的建筑面积确定:100㎡及以内的为2个月;100㎡以上至500㎡的为3个月;500㎡以上至1000㎡的为4个月;1000㎡以上至2000㎡的为5个月;2000㎡以上的为6个月。

4.生产经营者应在征收决定公告之日起30日内向房屋征收部门提供评估停产停业损失所需的相关资料、证明,并确保真实有效。房屋征收部门应及时转交房地产评估机构。

(三)被征收住宅房屋在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前未经城乡规划、国土资源部门同意改变房屋用途从事生产经营活动,但生产经营者依法履行纳税义务,且确因房屋被征收造成停产停业损失的,按照已改变部分的实际用途和建筑面积,结合非住宅房屋的临时安置补偿费月标准和停产停业损失期限,予以被征收人一次性补助。

计算公式为:停产停业损失补助=临时安置补偿费月标准×停产停业损失期限

被征收住宅房屋在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行后未经城乡规划、国土资源部门同意改变房屋用途从事生产经营活动的,不予以补助。

(四)生产经营者承租、借用被征收房屋的,被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。

(五)对为被征收非住宅房屋的正常使用而配套,且不便移动的电梯、自动扶梯、中央空调、通信网络等设施设备,由房地产评估机构委托具有相应资质的资产估价机构按照重置价结合成新进行评估,但被征收人应当提供设施设备的相关资料和购买凭证。被征收人选择货币补偿的,按照评估价值予以补偿;被征收人选择产权调换的,按照评估价值的40%予以补助,设施设备由所有权人自行处置。

七、征收用途改变房屋

(一)被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途并以改变后的用途延续使用至房屋征收决定公告之日的,根据房屋所有权人申请,对房屋已改变用途部分可以按照改变后的用途认定,并按照评估价值的90%予以补偿。申请认定为商业用途的,应当提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照和上一年完税证明。

(二)被征收房屋在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后未经城乡规划、国土资源部门同意改变用途的,按照合法有效权属证明记载的用途予以补偿。但对其中在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行前已改变用途从事商业活动,并延续使用至房屋征收决定公告之日,且提供营业地址为该房屋的合法有效营业执照和上一年完税证明的,可按照实际营业的面积、年限予以经济补助。营业满一年的,按照商业用途评估单价的85%与记载用途评估单价之间差额的15%结合实际营业面积予以补助,营业年限每增加一年,增加4%的差额比例,但累计不得超过差额的100%。

八、认定为合法的未登记建筑的补偿

未登记建筑认定为合法的,按认定用途评估并按评估价值的90%予以补偿。

九、征收国家直管公房和代管房屋

(一)执行非市场租金国家直管住宅公房(包括非成套住宅公房)的房屋承租人符合房改政策规定的,征收时可按照房改购房标准购买承租的被征收住宅公房。被征收住宅公房面积超过房改购房标准的,超过部分按照评估价值的30%同时购买。购买面积均计入住房保障享受指标。

房屋承租人未按规定购房,也未与被征收人达成解除租赁关系协议的,征收部门应当对被征收人实行产权调换。安置用房由原房屋承租人承租,被征收人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。征收部门应当对房屋承租人的搬迁、临时安置等予以补偿。

单位自管住宅公房可参照执行。

(二)执行非市场租金的国家直管住宅公房被征收时,由承租人(含配偶)的父母、祖父母(外祖父母)、曾祖父母(曾外祖父母)、成年子女、成年孙子女(外孙子女)、成年同胞兄弟姐妹家庭实际居住。现居住人家庭成员为市区非农业户籍的居民,在市区内无其他房屋,且未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房等住房福利与保障的,经承租人同意,被征收住宅公房可由现居住人按照征收决定公告之日市区实行的经济适用住房销售价格结合被征收房屋成新和成套系数购买。被征收房屋面积超过房改购房标准的,超过部分按照评估价值的30%同时购买。购买面积均计入住房保障享受指标。

计算公式:房屋购买价格=经济适用住房销售价格×成套系数×(1﹣2%×折旧年限)×房改购房建筑面积+房屋评估单价×(房屋建筑面积﹣房改购房建筑面积)×30%。

房屋折旧标准:每年2%,以30年为最高折旧年限;翻建房屋按照翻建前使用年数的60%计入折旧年限。成套系数标准:成套住宅公房为1;砖混结构非成套住宅公房为90%;砖木结构非成套住宅公房为85%;木结构非成套住宅公房为80%。

单位自管住宅公房可参照执行。

(三)2007年1月1日前执行非市场租金的国家直管非住宅公房,在征收时仍继续承租的,对房屋承租人按照被征收房屋评估价值的50%予以货币补偿,租赁关系解除。

国家直管非住宅公房原承租单位在2006年1月1日前实行改制,并明确将被征收非住宅公房承租权处置给现使用人的,房屋征收部门应当凭改制单位主管部门证明材料,直接对现使用人按照被征收房屋评估价值的50%予以货币补偿,租赁关系解除,对原承租单位不再另行补偿。

(四)国家直管非住宅公房的承租单位在2000年1月1日前已将非住宅公房改作职工住房,延续使用至房屋被征收,现使用人家庭未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房等住房福利与保障的,经承租单位同意,房屋征收部门可按照征收国家直管住宅公房的规定直接对现使用人予以补偿,对承租单位不再另行补偿。

同等情况的单位自管非住宅房屋所有权人自愿放弃补偿的,可参照执行。

(五)征收落实私房政策换约续租住宅房屋,房屋征收部门对房屋所有权人予以房屋征收补偿,同时对房屋承租人按照征收国家直管住宅公房的规定予以补偿,公房管理部门按照被征收房屋评估价值承担费用。

(六)征收房管部门代管房屋,有使用人的,应当实行产权调换;无使用人的,由代管人选择补偿方式。补偿协议应由公证机关公证,代管人应就被征收房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。

代管人选择产权调换的,安置用房仍由房管部门代管;选择货币补偿的,货币补偿金额由代管人专户存入银行。

十、住房征收保障

(一)对被征收住宅房屋建筑面积小于46㎡,并选择产权调换的被征收人家庭(家庭成员含配偶、未成年子女,下同),房屋征收部门应提供建筑面积不小于46㎡的住宅房屋作为安置用房,并根据不同情况,按照以下规定进行结算:

1.被征收房屋为被征收人家庭在市区内唯一房屋的。安置用房面积中从被征收房屋面积到46㎡的住房征收保障部分,以及由于套型设计、施工建造等原因造成大于46㎡的正常套型误差部分(不含扩大安置部分,下同),按照安置用房重置价结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。被征收人家庭持有民政部门核发并在册的《湖州市最低生活保障救助证》或者总工会核发并在册的《湖州市低收入职工优惠证》(A证),被征收房屋评估价值低于安置用房(46㎡套型)结算价格(含自行车车库价格)的,被征收人不支付产权调换的差价。

2.被征收人家庭虽在市区内另有房屋,但除被征收房屋外未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房等住房福利与保障的。安置用房面积中从被征收房屋面积到46㎡的住房征收保障部分,以及由于套型设计、施工建造等原因造成大于46㎡的正常套型误差部分,按照安置用房重置价的150%结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。

(二)至征收决定公告之日,征收范围内的住所无合法有效权属证明,也未被认定为合法建筑,在市区范围内又无其他房屋,也未享受过房改、住房征收(拆迁)保障、经济适用住房、租住公房等住房福利与保障,并在该住所实际居住已满5年的家庭,房屋征收部门应当提供建筑面积不小于46㎡的成套住宅房屋作为安置用房。安置用房面积中46㎡的住房征收保障部分,以及由于套型设计、施工建造等原因造成大于46㎡的正常套型误差部分,按照安置用房重置价结合层次、成新结算,其余部分按照有关规定结算。

(三)符合(一)、(二)规定的被征收人家庭选择货币补偿的,可申请以货币方式享受住房征收保障。房屋征收部门应按照征收补偿方案确定的住宅安置用房正常结算单价(包括评估得出和政府规定,不计算实行产权调换的优惠)的平均值,与征收补偿方案公布的住宅安置用房的重置价平均值(应结合被征收人家庭实行产权调换应承担重置价的比例)之间差额的120%,结合该家庭享受住房征收保障的建筑面积予以货币补助。

(四)被征收人家庭享受住房征收保障的面积计入家庭成员住房保障享受指标。

适用住房征收保障的被征收人及家庭成员应是至房屋征收决定作出之日,具有湖州市区非农业户籍的居民(其中,户主应当满5年)和因参军、随军、求学而将非农业户籍迁出市区的军人、随军家属、学生。

十一、本规定中以被征收房屋评估价值的比例计算相关补偿、奖励和补助的金额时,所采用的被征收房屋评估价值不包含室内装修及其他不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等附属物的评估价值。

十二、本规定由湖州市住房和城乡建设局负责解释。

十三、本规定自2014年9月1日起执行。2013年9月1日湖州市住房和城乡建设局印发的《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的暂行规定》同时废止,但本规定执行前已下达征收决定的国有土地上房屋征收项目仍按原标准执行。

湖州市住房和城乡建设局办公室

2014年9月1日印发

 
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